一线城市，也不端着了。

　　昨天(tiān)，深圳取(qǔ)消二(èr)手房指导(dǎo)价的消息在房产圈(quān)刷(shuā)屏了。

　　这条消息为(wèi)什么(me)这么重要(yào)？首先(xiān)二手房(fáng)指(zhǐ)导价被(bèi)称(chēng)为“核(hé)弹(dàn)级”政(zhèng)策，其次深圳(zhèn)几(jǐ)乎是最(zuì)后一个还在“认真”实施这(zhè)条政策(cè)的城(chéng)市，最后(hòu)深圳是房价前三的核(hé)心城(chéng)市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的一举一动都具有风向(xiàng)标(biāo)意(yì)义。

　　有(yǒu)分析人士指出(chū)，深圳二手房指导价(jià)如果取消，首先有利于(yú)深圳二手(shǒu)房回暖，然后二(èr)手(shǒu)房回暖有利(lì)于深圳(zhèn)楼市总体回(huí)暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手房指导价(jià)”正式结束。传言称(chēng)：二手房(fáng)贷款不(bù)按(àn)官方参(cān)考价（指导价），银行核定房价以网签备案价和(hé)评估(gū)价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正变成了“参(cān)考价”。

　　目前没有看到官方文(wén)件(jiàn)。据(jù)证券时报21日消息，目前(qián)深圳多(duō)家大行表示“尚未接到正式通知，目(mù)前仍按参考价办理按揭”。所以还需(xū)要持(chí)续的关注。

　　易居研究(jiū)院研究总监严跃进认为，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷款(kuǎn)等领域(yù)按照新的规则进行(xíng)，但不会出(chū)台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有(yǒu)些(xiē)事(shì)情，是(shì)不用发文件(jiàn)的(de)。毕竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市(shì)二手房指导价横空(kōng)出世。当(dāng)时，深圳一口气公布了全市3595个小区的参(cān)考价，很多南山、福(fú)田、宝安中心区的高价盘(pán)，直接按照当时的市场价打(dǎ)了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行只能按(àn)照指导(dǎo)价(jià)来计算首付、发放(fàng)贷(dài)款。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万的房子，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即(jí)300万(wàn)；如(rú)果指导价打(dǎ)七折即(jí)700万，那么首付(fù)3成210万(wàn)，加(jiā)上需要全款支付(fù)的部(bù)分，实际首付(fù)去到(dào)了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让大(dà)批量买家，失去了购房能力，相当于强势(shì)“降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)”。

　　自深圳(zhèn)推行二手(shǒu)房参考价(jià)以后(hòu)，东莞、宁(níng)波、成都(dōu)、三亚、西(xī)安、合肥、广州等10多个城(chéng)市陆续跟进。事实也确(què)实证明(míng)了，这条(tiáo)政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客(kè)的统计，实施二手房指导(dǎo)价的10个城(chéng)市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是惨不(bù)忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个大中城市房价只有6个同(tóng)比上涨，其他的(de)泥沙俱下。

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　　深圳，有人付出了沉(chén)重代价(jià)

　　据深(shēn)圳乐有家研究中(zhōng)心(xīn)数(shù)据显示：成交(jiāo)量上，二(èr)手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)出台当(dāng)年(nián)，深圳(zhèn)二手住宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰(yāo)斩，成(chéng)交量(liàng)同(tóng)比下(xià)滑47％，全年成(chéng)交量仅(jǐn)2.2万套，创(chuàng)近(jìn)二(èr)十年(nián)最低记(jì)录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导(dǎo)价(jià)发布(bù)当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价低(dī)于(yú)及接(jiē)近参考价的房源(yuán)占比大幅增加(jiā)。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区(qū)中(zhōng)，过(guò)半(bàn)成交价低于参考价(jià)。

　　只有真实经历其中(zhōng)的人(rén)，才能深切的(de)感知(zhī)其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新闻(wén)不(bù)绝于耳(ěr)。

　　据说一(yī)位码(mǎ)农三(sān)年前高杠杆(gān)买了(le)2套(tào)华润城，月供12万，最终亏损(sǔn)1000万破(pò)产(chǎn)。据媒体推测，如果案例属实(shí)，买家的实际购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万(wàn)/平，叠加(jiā)这三年(nián)的房贷和持有成本，差(chà)不多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一(yī)大(dà)批人这两年(nián)感受到了太(tài)多“心(xīn)酸”。二(èr)手房成交量创下多年新低，学区房神话(huà)不再，房产中介的日子难过，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的(de)基调下，2022年(nián)以(yǐ)来(lái)，实施了二(èr)手房指导价的城市陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风(fēng)向标”意义(yì)明显

　　最(zuì)近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房(fáng)山区试点多子女家庭和(hé)职住平(píng)衡家(jiā)庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩家庭在新(xīn)房(fáng)计分制度政策上的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月份70个大(dà)中城市商(shāng)品(pǐn)住宅销售价格变动情况来(lái)看，广州、深(shēn)圳的新房、二(èr)手房价(jià)格仍然是同比去年依然(rán)是(shì)下降的。

　　北(běi)京、上海已(yǐ)经同比增(zēng)长了，其他二(èr)线城市如(rú)杭州、成都、南(nán)京、合(hé)肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)价(jià)格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上面可能更急。3月份(fèn)，两部门联合发文，全面推动二手房(fáng)“带(dài)押过(guò)户(hù)”全国实施，这是一条被广泛好评的新(xīn)政。对(duì)于激活(huó)二(èr)手房交易，具有定海神针般(bān)的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日更是指(zhǐ)出(chū)：建筑业(yè)、房地产企业(yè)要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到(dào)常识，从字面理(lǐ)解一(yī)下这两个词，意思就是——顶梁柱(zhù)如(rú)果不(bù)行(xíng)了，上(shàng)面不(bù)就塌了嘛(ma)？压舱石(shí)如果(guǒ)压不住(zhù)，小船不(bù)就(jiù)翻(fān)了？

　　也许，今年(nián)扶持楼市的政策，还有一(yī)大(dà)波正在路(lù)上...

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