文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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