近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份(fèn发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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